આજના સમયમાં ઘણા એવા બનાવો પ્રકાશમાં આવ્યા છે જ્યાં અનેક બિલ્ડરોએ ઘર ખરીદનાર ગ્રાહકો સાથે છેતરપિંડી આચરી છે. જો કે RERA કાયદાના અમલ પછી સ્થિતિમાં ચોક્કસ ફેરફાર આવ્યો છે. છતાં પણ જ્યારે પણ કોઈ પ્રોપર્ટી લેવાનું વિચારીએ ત્યારે ખાસ સતર્ક રહેવું અતિઆવશ્યક છે.
એક સામાન્ય વ્યક્તિ માટે ઘર ખરીદવું જીવનનું સૌથી મોટું નાણાકીય પગલું હોય છે. બિલ્ડર પાસેથી ઘર લેતી વખતે એ માત્ર લાગણીઓથી જોડાયેલ નિર્ણય નથી, પણ કાયદેસર રીતે પણ બહુ નાજુક પ્રક્રિયા હોય છે. જ્યારે તમારું ભવિષ્ય નાણાકીય રીતે જોખમમાં હોય ત્યારે બિલ્ડર કે ડેવલપર આપતી તમામ માહિતી, દસ્તાવેજો અને મંજૂરીઓની યોગ્ય કાયદાકીય તપાસ કરવાની ફરજ આપણાં પર આવે છે. જેથી પછીથી કાયદાકીય વિવાદ કે નુકસાનથી બચી શકાય.
પ્રોપર્ટી ખરીદતા પહેલાં નીચેની બાબતોની ચોક્કસપણે ચકાસણી કરો:
- પ્રોજેક્ટનું RERA રજિસ્ટ્રેશન નંબર છે કે નહીં?
- બાંધકામ માટે જરૂરી દરેક મંજૂરી, જમીન માલિકીના દસ્તાવેજો, તેમજ વીજળી અને પાણીના કનેક્શન માટેની મંજૂરી ઉપલબ્ધ છે કે કેમ?
- ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ પ્રાપ્ત થયેલું છે કે નહીં?
- Agreement to Sale અને Sale Deed શું છે તેમાં શું અંતર છે અને ક્યા દસ્તાવેજ પર હસ્તાક્ષર કરવું જરૂરી બને છે?
- બિલ્ડર દર્શાવતો કાર્પેટ એરિયા સાચો છે કે કેમ?
- કોમન જગ્યા જેવી કે ટેરેસ, પાર્કિંગ, લિફ્ટ, સ્ટેરકેસ વગેરે અંગે માલિકી અને ઉપયોગના અધિકાર સ્પષ્ટ રીતે નિર્ધારિત છે કે નહીં?
- તમામ ફાયર સેફ્ટી નિયમોનું પાલન થયું છે કે કેમ?
- ફાઈનલ પોઝિશન બાદ વેચાણ પત્રની નોંધણી થવાની ખાતરી છે કે નહીં?
RERA ધારા હેઠળ ગ્રાહકોને મળતા હક્કો અને કાયદેસર સુરક્ષા
ભારત સરકાર દ્વારા વર્ષ 2016માં અમલમાં આવેલ રિયલ એસ્ટેટ કાયદો – RERA – ઘર ખરીદનારાઓના હિતની રક્ષા માટે તૈયાર કરવામાં આવ્યો છે. ગુજરાત રાજ્યમાં આ કાયદાનો અમલ GUJRERA નામે થાય છે. આ કાયદા અંતર્ગત ગ્રાહકોને અનેક હક આપવામાં આવ્યા છે અને બિલ્ડર માટે ચોક્કસ કાયદેસર ફરજિયાતીઓ નિર્ધારિત કરવામાં આવી છે.
ઘર ખરીદનાર તરીકે મળતા અધિકારો
પ્રોજેક્ટ નોંધણી:
રિયલ એસ્ટેટ (નિયંત્રણ) અધિનિયમ, 2016 અનુસાર એવા દરેક રહેઠાણ અથવા વ્યાવસાયિક પ્રોજેક્ટ, જેમાં 8 કે વધુ ફ્લેટ, દુકાનો કે યુનિટ હોય અથવા 500 ચોરસ મીટરથી વધુ વિસ્તાર આવરી લેવાયો હોય, તેવા દરેક પ્રોજેક્ટની રેરામાં નોંધણી કરાવવી ફરજિયાત છે. નોંધણી વગર જો બિલ્ડર કોઈ યોજના માટે બુકિંગ લે છે, જાહેરાત કરે છે કે વેચાણ કરે છે, તો તે કાયદાનું ઉલ્લંઘન ગણાય છે. આવી સ્થિતિમાં રેરા અધિકારી બિલ્ડર સામે નોંધણી રદ કરવી, દંડ ફટકારવો કે અન્ય કાયદેસર પગલાં લેવા માટે સત્તાધિક છે.
માહિતી મેળવવાનો હક:
ગ્રાહક તરીકે તમને બિલ્ડર અથવા ડેવલપર્સ પાસેથી તમામ મંજૂરીઓ, બિલ્ડિંગ પ્લાન, ખર્ચ વિગતવાર તથ્યો અને પ્રોજેક્ટ સમયરેખા અંગે માહિતી માંગવાનો સંપૂર્ણ અધિકાર છે.
પઝેશનમાં વિલંબ થાય તો વળતર:
જો બિલ્ડર પર કામ પૂરુ ન કરવા કે પોઝિશન આપવાની મુદત પસાર થઇ જાય તો રેરા અધિનિયમ, કલમ 18(1) અંતર્ગત ગ્રાહકને ચુકવેલી રકમ પર વ્યાજ મળવાનો કાયદેસર હક છે. અને જો ગ્રાહક પઝેશન સ્વીકારવા માંગતો ન હોય, તો તેણે ચૂકવેલી આખી રકમ વ્યાજ સાથે પરત મેળવવાનો પણ અધિકાર હોય છે.
બાંધકામ સંબંધિત ખામીઓ માટે જવાબદારી:
ઘર હસ્તાંતરણ પછી પાંચ વર્ષની અંદર, જો ગ્રાહક કોઈ બાંધકામની ખામી (structural defect) કે અન્ય બનાવટની ત્રુટિ અંગે લેખિતમાં ફરિયાદ કરે, તો બિલ્ડરએ તે ખામીઓને 30 દિવસની અંદર મફતમાં દૂર કરવી ફરજિયાત છે. જો બિલ્ડર આ ખામી દુર કરવામાં નિષ્ફળ રહે, તો ગ્રાહક મૂડી કે વ્યાજ સ્વરૂપે વળતર માંગવાનો હકદાર બને છે.
બિલ્ડર માટે કાયદેસર ફરજિયાતીઓ
બિલ્ડરએ ફક્ત તેવા પ્રોજેક્ટનું વેચાણ કરવું જોઈએ જે RERAમાં નોંધાયેલ હોય. રેરા વિના વેચાણ કરવો એ કાયદાનું ઉલ્લંઘન છે.
ગ્રાહક સાથે કાયદેસર અને સ્પષ્ટ શરતોવાળી Agreement to Sale કરવી અનિવાર્ય છે, જેમાં તમામ નિયમો વિધિવત્ ઉલ્લેખાયેલ હોવા જોઈએ.બિલ્ડરે દરેક ચુકવણીની રસીદ આપવા સાથે સાથે, બેંક ટ્રાંઝેક્શન અથવા હવાલા દ્વારા લેવેલી રકમનો બુકહિસાબ જાળવવો ફરજિયાત છે.
બિલ્ડર દોષિત હોય તો ગ્રાહકના પગલાં
જો બિલ્ડર ગ્રાહકના કાયદેસર હકમાં ખોટ કરે, જેમ કે નિર્ધારિત સમયગાળામાં પઝેશન ન આપવી, બિનમંજૂર બાંધકામ કરવું, ખોટી માહિતી આપવી, કે કોમન જગ્યા પર ખાનગી કબજો કરવાનું પ્રયાસ કરવો — તો ગ્રાહકને નીચે મુજબ કાયદેસર પગલાં લેવાનો હક મળે છે:
1. લેખિતમાં રજૂઆત અને ફરિયાદ નોંધાવવી:
ગ્રાહક GUJRERA પોર્ટલ કે રેરા અધિકારી સમક્ષ લેખિતમાં ફરિયાદ દાખલ કરી શકે છે. ફરિયાદના આધારે અધિકારી તપાસ કરે છે અને જરૂર પડે તો કાર્યવાહી શરૂ કરે છે.
2. નાણાંકીય દંડ અને કાયદેસર પગલાં:
જો બિલ્ડર RERAના નિયમોની અવગણના કરે છે, તો તેના વિરૂદ્ધ કડક દંડાત્મક કાર્યવાહી કરવામાં આવી શકે છે. નોંધણી વિના વેચાણ કે ખોટી માહિતી આપવી જેવા ગંભીર ગુનાઓ માટે કાયદેસર રીતે કેદની સજાની જોગવાઈ પણ છે.
3. વચનભંગ માટે વળતર મેળવવો:
જોઈએ કે જો બિલ્ડરે બ્રોશર, જાહેરાત કે બુકલેટમાં કોઈ સુવિધા જેવી કે ક્લબ હાઉસ, પાર્કિંગ, જિમ કે ફાયર સેફ્ટીની ખાતરી આપી હોય અને પછી પૂરી ન પાડે, તો ગ્રાહક તેના માટે વળતર માંગવાનો અધિકાર ધરાવે છે. RERA કાયદા હેઠળ આ પ્રકારના વચનો પણ કાયદેસર બાંહેધરી તરીકે માન્ય ગણાય છે.
બિલ્ડરની બ્લેકલિસ્ટિંગ અને જાહેર રેકોર્ડ
જો કોઈ બિલ્ડર વારંવાર નિયમોનો ભંગ કરે, રેરા નોંધણી વિના પ્રોજેક્ટ વેચે અથવા ગ્રાહકોને નુકસાન પહોંચાડે, તો રેરા અધિકારી બિલ્ડર સામે કાર્યવાહી કરીને તેને બ્લેકલિસ્ટ કરી શકે છે. આવા કેસોમાં તેનો રેકોર્ડ અન્ય રાજ્યોની રેરા એજન્સીઓને પણ મોકલવામાં આવે છે જેથી તે બિલ્ડર પ્રેકિટિશનર તરીકે ઓળખાઈ જાય અને ભવિષ્યમાં નવા પ્રોજેક્ટ માટે નોંધણી મેળવવી મુશ્કેલ બને.
રેરાના ચુકાદા સામે અપિલ કરવાનો અધિકાર
જો ગ્રાહક રેરા દ્વારા લેવામાં આવેલા નિર્ણયથી અસંતુષ્ટ હોય, તો તે રિયલ એસ્ટેટ એપિલેટ ટ્રિબ્યુનલ (REAT) સમક્ષ અપીલ દાખલ કરી શકે છે. ટ્રિબ્યુનલ તમામ પુરાવા અને રજૂઆતના આધારે પોતાનું નિષ્પક્ષ નિર્માણ આપે છે અને તેનો નિર્ણય કાયદેસર અને અમલમાં લાયક ગણાય છે.
ફાયર સલામતી અને કોમન જગ્યા અંગે જાગૃતિ
દરેક બિલ્ડિંગમાં ફાયર સલામતીની વ્યવસ્થા — જેમ કે ફાયર એક્ઝિટ, એલાર્મ સિસ્ટમ, પાણીના પોઈન્ટ અને ફાયર ફાઈટીંગ સાધનો — હોવી અનિવાર્ય છે. જો બિલ્ડર આવાંફાયર એક્ઝિટ બંધ કરે, પાર્કિંગમાં શટર લગાવી અંગત ઉપયોગ માટે જગ્યા બનાવે, તો તે રેરા, નેશનલ બિલ્ડિંગ કોડ અને ફાયર એક્ટના નિયમોનો ઉલ્લંઘન છે. એવા ઉલ્લંઘનના કેસમાં ગ્રાહક GUJRERA, જિલ્લા કલેક્ટર, ટાઉન પ્લાનિંગ અધિકારી અથવા ફાયર વિભાગને લેખિત ફરિયાદ રજૂ કરી શકે છે. સામાન્ય ઉપયોગની જગ્યા પર ખાનગી કબજો કરવો બંધારણ વિરુદ્ધ માનવામાં આવે છે.
છેલ્લો સંદેશ: સમજદારીપૂર્વક ઘર ખરીદો
ઘર એ માત્ર દીવાલો અને છતોથી બનેલું બંધન નથી, પણ તમારા સપનાનું નિવાસસ્થાન છે. RERA એ એવું કાયદેસર સાધન છે જે તમને બિલ્ડર સામે સુરક્ષા આપે છે. દરેક મંજૂરી, દસ્તાવેજ અને યોગ્યતા પત્રોની હિતાવહ રીતે તપાસ કરવી એ તમારા નાણાંકીય ભવિષ્ય માટે અતિઆવશ્યક છે. જો તપાસ વગર નિર્ણય લેવાશે, તો ભવિષ્યમાં કોર્ટના દરવાજા ખખડાવવાની નવતરુતાએ રહેતી નથી.
"ઘર ખરીદો, પણ સંપૂર્ણ માહિતી અને કાયદેસર ચકાસણી પછી જ!"